Légal
VENTE
LES DROITS D’ENREGISTREMENT
Les droits d’enregistrement
Tout acquéreur d’un immeuble en Belgique paie un droit fiscal, appelé communément le droit d’enregistrement. Ce droit est calculé sur le prix de vente et les charges, avec comme base minimale, la valeur de l’immeuble.
Taux du droit
Le taux du droit est de 12,5% en région wallonne et en région bruxelloise, (Article 44 du Code des Droits d’Enregistrement), mais il peut faire l’objet d’abattements ou de certaines réductions.
Quand faut-il payer ce droit ?
Le droit d’enregistrement doit être payé endéans le délai de quatre mois de la signature du compromis de vente. S’il y a une condition suspensive, le délai de 4 mois commence à courir à la date de la réalisation de cette condition (par exemple, l’obtention d’un prêt).
Si, entre-temps, l’acte notarié de vente a été signé, les droits seront exigés par le notaire au moment de la signature de l’acte, et ils seront versés par notaire, directement à l’administration endéans les 15 jours de la réception de l’acte de vente
REDUCTION DES DROITS D’ENREGISTREMENT
Réduction pour habitations modestes
Dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d’enregistrement est prévu.
En région wallonne, le taux normal de droits d’enregistrement (12,5% ) peut être réduit à 6% sur la première tranche du prix.
Cette tranche varie selon la zone où se situe l’habitation achetée (pour toutes les ventes à partir du 1/01/2018) :
- zone de pression immobilière –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 167.559,69 euros
- en dehors d’une de cette zone –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 157.087,20 euros
Le solde du prix reste taxé au taux ordinaire de 12,5%.
Si l’achat de l’immeuble est financé à l’aide d’un crédit hypothécaire social, l’acquéreur bénéficiera d’un taux réduit de 5% sur la totalité du prix.
Pour profiter de cette réduction, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions expliquées ci-après. Si vous pensez les remplir, contactez votre notaire.
Zones de pression immobilière 2018
Pour l’année 2018, la liste des communes figurant dans la zone de pression immobilière est la suivante :
Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Burdinne, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Flobecq, Geer, Genappe, Gesves, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Ramillies, Rixensart, Silly, Sprimont, Thimister-Clermont, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo et Wavre.
CONDITIONS :
1/ Revenu cadastral
La première condition à remplir pour pouvoir bénéficier de la réduction de droits est relative à l’immeuble acquis. Il doit avoir un revenu cadastral (non indexé) de maximum 745 €. Si ce revenu cadastral est de 746 €, l’acquéreur de l’immeuble paiera 12,5%.
Ce plafond de 745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à :
– 845 € pour l’acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge,
– 945 € s’il a cinq ou six enfants à charge,
– 1.045 € s’il a sept enfants à charge ou plus.
Pour prouver la réalité du revenu cadastral, la demande de réduction doit être accompagnée d’un extrait cadastral récent, précisant ce à quoi devra servir cet extrait. L’administration peut envoyer un délégué chargé de vérifier si le revenu cadastral correspond toujours à la réalité. Si ce n’est plus le cas, l’administration peut toujours revoir ce revenu.
Et, si le revenu cadastral n’est pas encore fixé ?
Dans certaines situations, le revenu cadastral de l’habitation n’est pas encore fixé au moment de la signature de l’acte d’acquisition: Julien achète un appartement dans un immeuble qui vient d’être divisé en plusieurs entités, et l’administration du cadastre ne lui a pas encore notifié le montant du revenu cadastral afférent à l’appartement, qui sera peut-être inférieur à 745 € ; ou Mélanie a acheté un terrain sur lequel elle compte faire construire prochainement une petite maison dont, fatalement, le revenu cadastral n’est pas fixé.
Dans ces deux situations, Julien et Mélanie paieront le droit plein de 12,5% lors de leur acquisition, mais ils pourront demander la restitution des 6,5% (sur la première tranche) payés en trop si, ultérieurement, l’administration fixe le revenu cadastral à un montant inférieur à la limite précisée ci-dessus, et qu’ils respectent les conditions énoncées ci-avant. L’acte d’acquisition doit prévoir cette possibilité de demande de restitution. Lors de la notification du nouveau revenu cadastral, l’acquéreur disposera d’un délai de deux ans pour introduire sa demande. L’administration restituera le montant dû, mais aucun délai n’existe !
2/ Unique bien immobilier
Cette réduction n’est accordée que si l’immeuble acquis est l’unique bien possédé par l’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal. Ils ne peuvent être propriétaires (ou avoir un autre droit réel, comme un usufruit) d’une autre habitation, même pour une partie indivise. Ainsi, si un acquéreur, nommé Bernard, souhaite acheter pour son compte personnel une petite maison située à Dinant, et dont le revenu cadastral est de 300 €, il ne pourra pas bénéficier de la réduction si son épouse (ou cohabitante légale) Anne est déjà propriétaire d’une maison d’un revenu cadastral de 530 €. Par contre, si l’acquéreur et sa cohabitante de fait n’étaient pas mariés ou cohabitants légaux, il n’y aurait pas de problème.
Il existe cependant quatre exceptions à ce principe:
– Tout d’abord, si le revenu cadastral de l’immeuble déjà possédé – à moins que ce ne soit une habitation-, ajouté au revenu cadastral de l’immeuble acquis ne dépasse pas la limite de 745 € (ou les autres limites mentionnées ci-dessus), Bernard pourra bénéficier de la réduction de droits.
– Ensuite, on ne tient pas compte des immeubles recueillis, en nue propriété, dans une succession de parents ou de grands-parents.
– Si les biens, qui empêchaient la réduction, sont vendus au plus tard dans l’année de l’acte notarié d’achat de la nouvelle habitation, ils ne sont pas pris en compte non plus.
– Enfin, il est fait abstraction des immeubles que l’acquéreur (ou son conjoint ou cohabitant légal) n’occupe pas personnellement en raison d’entraves qui rendent impossible l’occupation à la date de l’acte notarié d’acquisition.
3/ Obligation d’habiter le bien
La réduction de droits n’est accordée que si Bernard ou Anne occupent effectivement le logement : Ils doivent se faire inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l’adresse de l’immeuble acquis.
L’inscription doit avoir lieu endéans un délai de trois années qui suit la date de l’acte notarié d’acquisition, et doit être effective pendant une durée ininterrompue de trois ans. Si ces conditions d’occupation ne sont pas respectées, l’acquéreur devra payer à l’administration, non seulement la différence de droits entre le droit normal de 12,5% (ou l’ancien droit de 10 %) et le droit réduit de 6% (ou 5 %), soit 6,5% (ou 5 %), mais aussi une amende qui peut atteindre 6,5% (ou 5 %) complémentaires. Dans ce cas, le droit payé serait de 19% (ou 15 %)!
ACHAT ET REVENTE
Si Bernard est propriétaire de la maison qu’il occupe actuellement à Namur, mais désire la revendre pour acquérir la maison de Dinant, il pourra profiter directement de la réduction de droits, même s’il ne s’agit pas d’une première acquisition.
Néanmoins, il doit la vendre dans l’année à compter d’acte notarié d’achat de la maison de Dinant. S’il ne le fait pas, il devra également payer à l’administration la différence de droits, et une amende égale à celle-ci.
MESURE ANTI-ABUS
Comme expliqué ci-dessus, la tranche pouvant faire l’objet de la réduction varie selon la commune ou se situe le bien. Chaque année, une commune pourrait changer de zone.
Si un changement vers une zone plus avantageuse intervient après la signature du compromis de vente, on reste soumis au régime de l’ancienne.
Certains pourraient être tentés d’annuler amiablement leur compromis, et d’un signer un nouveau afin de bénéficier de la nouvelle tranche plus élevée.
Ca ne sera pas possible ! Si on annule une vente à l’amiable 12 mois avant un nouveau compromis (entre les mêmes acheteurs et vendeur), on restera soumis à la tranche en vigueur au moment de la signature du premier compromis annulé !
Restitution de droits d’enregistrement en cas de revente dans les deux ans
L’administration de l’enregistrement est un gros bénéficiaire des opérations immobilières, en prélevant, lors de chaque vente, un droit d’enregistrement calculé au taux de 12, 5% ou de 6% en Région wallonne;
Ce montant est définitivement perdu. Sauf dans certaines situations.
Revenu cadastral non fixé
Dans le cas d’acquisition d’une habitation modeste, le droit d’enregistrement peut être calculé au taux réduit de 6% (5% en Région flamande). Une des conditions essentielles est que le revenu cadastral (et non le précompte immobilier) ne soit pas supérieur à 745 €. Si le revenu cadastral n’est pas fixé lors de la vente, le taux plein de 12, 5% (10% en Région flamande) sera réclamé, mais, il sera restitué à concurrence de 6,5% (5% en Région flamande) lors de la notification du revenu cadastral définitif, s’il s’avère que l’acquéreur aurait pu bénéficier de la réduction. Ce pourrait être le cas lors de l’acquisition d’un terrain sur lequel une maison modeste est construite, ou lors de l’achat d’un petit appartement dans une maison qui vient d’être divisée en plusieurs entités.
Revente dans les deux ans
Si l’acquéreur d’un immeuble qui a payé le taux plein le revend endéans le délai de deux ans qui suit son acquisition, il peut également demander une restitution des droits d’enregistrement et récupérer 3/5èmes des droits qu’il aura payés, pour autant qu’en raison de nouvelles dispositions budgétaires, la loi ne change pas !
Requête en restitution
La restitution des droits n’est pas automatique : il faut la demander ! La loi fiscale prévoit une prescription de deux ans pour toute demande en restitution. Ce délai est calculé à partir de la date de la notification du revenu cadastral ou de la date de l’acte de revente. La procédure est simple : il faut introduire une requête auprès de l’administration, mais pour plus de facilité, on s’adresse généralement à son Notaire. Cela fait partie des compétences du notaire, mais il ne faut pas oublier de le prévenir de la notification du revenu cadastral. Il ne la connaît pas et s’il n’est pas avisé par son client, la date fatidique pourrait être dépassée. Si la procédure suit son cours, le droit sera restitué mais après de nombreux mois d’attente. L’administration perçoit à la vitesse du lièvre, mais elle se mue en tortue lors de la restitution.
Si, pour une raison quelconque, la vente devait être annulée par une décision judiciaire, le droit perçu sera restitué intégralement par l’administration fiscale : par exemple, un compromis a été signé, et au bout du délai fiscal de quatre mois le vendeur ne donne plus de nouvelles à l’acquéreur. Ce dernier aura l’obligation de faire enregistrer son compromis avant l’expiration du délai fiscal. S’il s’avérait que le vendeur ne pouvait plus vendre (par exemple parce qu’une saisie était en cours ou parce qu’un autre compromis avait déjà été signé), l’acquéreur pourrait obtenir un jugement annulant la vente et récupérer intégralement les droits d’enregistrement versés.
Cette information ne concerne que le droit d’enregistrement. Il faut rappeler que, dans certains cas, le vendeur, même non professionnel de l’immobilier, peut revendre un immeuble neuf sous le régime de la TVA, afin de récupérer la taxe qu’il a payée lors de son acquisition.
LOCATION
REGLES DE BASE
La durée du bail de résidence principale
Un contrat de bail doit avoir une certaine durée. Les intérêts des propriétaires et des locataires sont souvent opposés: souvent, les locataires désirent disposer d’un bien aussi longtemps qui leur convient, mais avec une garantie minimale; les propriétaires préfèrent que les baux ne soient pas de trop courte durée, mais demandent de ne pas être bloqué indéfiniment.
Obligation d’avoir un bail écrit
Le bail de résidence principale doit être obligatoirement écrit.
L’état du logement loué
Un logement décent doit remplir certaines conditions de sécurité, de salubrité et d’habitabilité: le bailleur doit veiller à ce que l’état du bien loué permette au locataire de jouir normalement du logement pendant toute la durée du bail.
Le bailleur devra veiller à ce que l’immeuble loué réponde à ces conditions, et, le cas échéant, obtenir un permis de location.
Les obligations du locataire
Un élément essentiel du bail est le paiement d’un loyer. En effet, s’il n’y avait pas de loyer, il s’agirait d’un contrat de prêt gratuit d’un immeuble (appelé commodat) et pas d’un bail. Le locataire devra payer son loyer aux échéances convenues. En outre, la majorité des baux prévoit que le locataire doit constituer une garantie locative. Il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais elle permet au bailleur de ne pas être totalement démuni si le locataire ne respecte pas ses engagements.
Le locataire devra veiller à entretenir l’immeuble en bon état, et le faire assurer contre l’incendie. Si le logement loué est un appartement, il devra également respecter le règlement d’ordre intérieur.
Communication du montant du loyer
Un candidat bailleur qui souhaite mettre un bien en location, doit faire attention à une nouveauté : toute mise en location d’un bien affecté à l’habitation implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes (article 1716 du Code civil).
Une amende fixée de 50 à 200 euros est prévue en cas de non-respect par de cette obligation ! C’est la commune où le bien est situé qui est responsable de constater, poursuivre et sanctionner les manquements à ces obligations.
Cessions et sous-locations
Le locataire aura le droit de céder ses droits ou de sous-louer dans des conditions expressément prévues par la loi.
Vente du bien loué
L’existence d’un contrat de bail ne doit pas être un obstacle à la vente de l’immeuble. Il faut toutefois trouver des solutions équitables entre les intérêts des acquéreurs qui désirent occuper l’immeuble acheté, et les droits des locataires qui ne peuvent pas se trouver sans logement.
Intervention du juge de paix
Si des problèmes naissent entre le bailleur et le locataire, ils peuvent toujours tenter de les résoudre de commun accord. Dans le cas contraire, ils pourront demander l’intervention du juge de paix.
LE BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE
Le droit international et la constitution belge reprennent parmi les droits les plus fondamentaux de l’être humain, le droit à un logement décent. Ce droit vise aussi bien ceux qui sont propriétaires que ceux qui sont locataires de leur logement. Un bail relatif à l’immeuble qui sert de logement au locataire doit donc être protégé.
Un bail de résidence principale porte sur un logement qui sert, avec l’accord du bailleur, à la résidence principale du locataire. Seuls les baux visés par une loi du 29 février 1991 bénéficient des protections qu’elle prévoit. Cette loi est impérative: cela signifie que les locataires et propriétaires ne peuvent pas y déroger, même par un document signé par les deux parties.
La loi précise que trois conditions doivent être remplies:
– il faut un bail d’habitation.
– le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire.
– le bailleur doit marquer son accord sur l’affectation du logement à la résidence principale.
Le bail doit porter sur une habitation
Un bail est simplement une convention donnant pendant une durée convenue, la jouissance d’un logement à un locataire, moyennant le paiement d’une somme convenue. Cette convention peut être écrite ou verbale. Le bail n’est donc pas le document écrit constatant l’existence du contrat, mais bien la convention elle-même.
Il faut qu’il s’agisse réellement d’un bail: ainsi, l’exercice d’un droit d’usufruit, le prêt d’un immeuble ou un droit d’occupation précaire, sans paiement de loyer ne sont pas des baux.
Si le bien loué change d’affectation (par exemple: le locataire y installe ses bureaux, mais n’y réside plus), le bail reste valable, pour sa durée et le montant du loyer, mais la protection relative à la résidence principale ne joue plus.
Le logement doit servir de résidence principale au locataire
Le logement doit représenter la résidence principale du locataire. La loi n’a cependant pas défini cette notion de « résidence principale », et elle a laissé aux tribunaux le soin de la préciser.
Il s’agit de l’endroit où le locataire et, éventuellement, sa famille demeurent le plus souvent. Ce n’est donc pas nécessairement l’endroit où il est inscrit dans les registres de la population. En cas de doute, les tribunaux se basent sur d’autres indices pour déterminer s’il s’agit bien de la résidence principale du locataire: par exemple, les notes de consommation d’eau, les factures de téléphone, le raccordement à la télédistribution, les renseignements émanant des services de police, l’inscription des enfants dans une école proche, …
Si le locataire a d’autres résidences (comme, par exemple, une résidence secondaire à la mer), seul son logement principal sera visé par la loi. De même, si l’immeuble est principalement affecté à un autre usage (par exemple à l’exploitation d’un cabinet médical, ou à des bureaux), avec une habitation accessoire, la loi ne s’appliquera pas.
L’accord du bailleur
Le bailleur doit marquer son accord pour que le locataire affecte le logement loué à sa résidence principale. Cet accord peut être manifesté au début du bail, ou en cours de location.
Si le locataire habite le bien à titre principal dès son installation dans l’immeuble, le bailleur ne doit pas nécessairement marquer son accord par écrit; par contre, un écrit sera nécessaire si le locataire décide, en cours de bail, d’y installer sa résidence principale.
En cours de bail, le propriétaire ne peut pas interdire au locataire d’y installer sa résidence. Il ne pourrait le faire que si une justification expresse et sérieuse le mentionne (par exemple la destination naturelle du logement: une habitation de vacances qui ne peut pas servir à autre chose), et en indiquant que le locataire a déjà une autre résidence.
Conséquences
La qualification de « résidence principale » du logement loué a beaucoup d’importance: la loi protège les locataires notamment au niveau de l’état du logement (les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, les contrats de rénovation, la durée du bail, les congés et préavis, les prorogations éventuelles…). Les bailleurs et locataires doivent donc être particulièrement attentifs!
ENREGISTREMENT DU BAIL
Un contrat de bail de résidence principale doit être enregistré. Il s’agit d’une formalité obligatoire qui est imposée par un code fiscal, le code des droits d’enregistrement. Toute modification ou tout avenant au contrat de bail doit également être enregistré.
Le contrat devra comprendre au moins le nom et l’adresse des parties, le montant du loyer, la date à laquelle le contrat a pris cours et la description du bien loué, avec de préférence (mais ce n’est pas obligatoire), la matrice cadastrale et le numéro de parcelle.
L’état des lieux dressé par les parties doit être annexé au contrat de bail et doit, obligatoirement, être enregistré.
Outre l’état des lieux, le contrat de bail de résidence principale doit reprendre deux annexes :
- une copie de l’Arrêté Royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité;
- l’annexe (qui varie selon la Région où l’immeuble est situé) reprise dans l’Arrêté Royal du 4 mai 2007 contenant une explication destinée à informer le locataire et le bailleur sur un certain nombre d’aspects importants du droit en matière de baux à loyer.
Ces deux annexes ne doivent par contre pas obligatoirement être enregistrées.
Comment faire enregistrer son contrat de bail ?
Il suffit de se rendre au bureau d’enregistrement du lieu où se trouve le bien loué, avec trois exemplaires du contrat de bail. Il est possible d’envoyer les exemplaires par courrier postal, par fax, ou même par courrier électronique.
Le receveur de l’enregistrement apposera son cachet sur tous les exemplaires du bail, et les restituera. Le cachet de l’administration attestera de la date de l’enregistrement.
Où faire enregistrer le contrat de bail ?
Le bail doit être enregistré au bureau de l’enregistrement compétent. Ce bureau n’est pas le même que celui des contributions directes, celui de la T.V.A., ou celui de l’administration communale. Pour connaître le lieu où se trouvent les bureaux de la recette de l’enregistrement, il est toujours possible de se renseigner auprès de n’importe quel notaire.
Il vous est également loisible de consulter l’annuaire des administrations fiscales en cliquant dans le titre « compétences » de la colonne de gauche, ensuite dans la rubrique ACED de l’administration de l’enregistrement, et enfin, dans la rubrique « Enregistrement de baux d’immeubles » et en insérant le code postal de la commune de l’immeuble loué, et les informations s’afficheront. Vous pouvez également former le numéro de téléphone 02.572.57.57 du service public fédéral des finances.
Quand doit-on faire enregistrer le contrat de bail ?
Le bailleur doit faire enregistrer le bail endéans les deux mois de sa signature.
Qui doit faire enregistrer le contrat de bail ?
La formalité de l’enregistrement du contrat de bail incombe au bailleur. Mais, s’il l’estime souhaitable, le locataire peut faire le nécessaire.
Notez toutefois que les frais liés à un enregistrement tardif sont entièrement à charge du bailleur.
Combien coûte l’enregistrement ?
Pour un bail d’immeuble affecté exclusivement au logement familial, l’enregistrement est gratuit.
Les baux conclus avant le 1er janvier 2007 et qui n’ont pas été enregistrés, doivent l’être avant le 1er juillet 2007. S’ils sont enregistrés plus tard, l’administration peut percevoir une amende de 25€.
Quel est l’effet de l’enregistrement du contrat de bail ?
Entre le propriétaire et le locataire, un contrat de bail est toujours valable, qu’il soit enregistré ou non. Mais, vis-à-vis des autres personnes (les tiers), un bail enregistré aura plus de valeur : il aura date certaine et sera opposable à tous.
La date certaine signifie que personne ne pourra contester que le contrat existait à ce moment. L’enregistrement confère ce caractère de date certaine au contrat. Par contre, un bail verbal n’aura jamais de date certaine.
Le bail « opposable à tous » signifie que les autres personnes intéressées ne peuvent plus prétendre qu’elles ne sont pas au courant de l’existence du bail, et devront le respecter : cela peut jouer notamment pour l’acquéreur d’un immeuble.
Et si le bail n’est pas enregistré …
Si le bail n’est pas enregistré endéans les deux mois (ou si la situation n’est pas régularisée avant le 30 juin 2007 pour les anciens baux), le locataire pourra mettre fin au bail sans préavis, ni indemnité. Attention, l’application d’une telle règle n’a lieu que lorsque le bail est conclu pour une durée de 9 ans.
D’autre part, en cas de non-enregistrement d’un bail d’immeuble affecté partiellement à des fins professionnelles et partiellement à l’habitation, le montant du loyer net sera entièrement imposable dans le chef du bailleur. Le bailleur a donc tout intérêt à ne pas oublier de procéder à cette formalité.
LA DUREE DU BAIL
Il n’existe plus de bail à durée indéterminée. Maintenant, tous les baux ont une durée déterminée.
Les intérêts des propriétaires et des locataires sont souvent divergents:
- les propriétaires ne souhaitent généralement pas que leur immeuble soit indisponible pour une trop longue période.
- les locataires recherchent une garantie et une sécurité pour leur logement, qui ne leur sont accordées qu’avec un contrat de plus longue durée.
Il a fallu trouver un équilibre entre les intérêts de chacun, et, pour ces raisons, la loi impose comme principe de base une durée de neuf ans.
Dans certaines situations, propriétaires et locataires peuvent décider de conclure un bail de courte durée (par exemple pour un fonctionnaire étranger qui doit rester en Belgique pendant deux ans) ou un bail de longue durée (par exemple pour un immeuble que le locataire s’engage à rénover entièrement). Il est même parfois possible de conclure un bail à vie qui permettra au locataire d’habiter l’immeuble sa vie durant.
Possibilité d’y mettre fin anticipativement
Bloquer définitivement le propriétaire ou le locataire pendant une période de 9 ans peut engendrer des situations inéquitables: il existe des situations où le propriétaire doit pouvoir reprendre la possession de son immeuble ou des cas où le locataire doit pouvoir se dégager.
La loi a dès lors prévu que chaque partie pouvait anticipativement mettre fin au bail:
– Congé donné par le propriétaire: le propriétaire peut mettre fin au bail, soit pour occupation personnelle (pour lui ou un de ses parents), soit pour faire exécuter des travaux, soit pour convenance personnelle, mais à ce moment, il devra verser une indemnité au locataire.
– Congé donné par le locataire: le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, mais, il devra respecter un préavis, et, dans certains cas, payer une indemnité.
Fin du bail
Le bail de résidence principale ne prend pas automatiquement fin à son terme: il faut toujours adresser un congé, soit pour permettre au locataire de retrouver un autre logement, soit pour permettre au bailleur de trouver un autre locataire. A défaut de congé, le bail sera prorogé. En cas d’existence de circonstances exceptionnelles, les parties, de commun accord, ou le juge de paix, à défaut d’accord, peuvent décider de proroger le bail pour une durée déterminée.
Le bail continue même en cas de décès du bailleur ou du locataire: le décès d’une des parties ne met pas fin au bail, sauf s’il s’agit d’un bail à vie.
Il existe cependant d’autres possibilité de mettre fin au bail: soit de commun accord, en établissant une convention de résiliation, soit unilatéralement, si l’autre partie ne respecte pas ses engagements, en demandant la résolution judiciaire.
PAIEMENT DU LOYER
Il n’y a pas de bail sans paiement de loyer: Le paiement d’un loyer est un élément indispensable du contrat de bail: s’il n’y avait pas de paiement de loyer, il s’agirait d’un prêt (appelé « commodat ») et non d’un bail.
Le bailleur et le locataire peuvent fixer le loyer librement au moment de la conclusion du bail. Il n’existe pas de règles obligatoires pour la fixation de loyer; ainsi, un bailleur peut se contenter d’un loyer modique pour être sûr de garder son locataire, ou un locataire peut payer un loyer élevé parce que l’immeuble lui convient parfaitement, pour des raisons personnelles.
Dans certaines limites, le loyer pourra être adapté au coût de la vie, chaque année: le bailleur et le locataire ne pourront le faire qu’en respectant les règles de l’indexation.
Le loyer est fixé pour toute la durée du bail. Cependant, à la fin de chaque période de trois ans, le bailleur et le locataire peuvent, dans certaines circonstances, demander une révision du loyer
Dans la majorité des contrats de bail, il est prévu que le locataire sera tenu de payer différentes charges qui viendront s’ajouter au montant du loyer à supporter.
Si le locataire ne paie pas ce qu’il doit, le bailleur ne peut pas l’expulser: il devra demander l’intervention du juge de paix.
INDEXATION DU LOYER
Le loyer est pour le bailleur un revenu semblable aux autres revenus. Il est donc logique d’aligner le revenu locatif sur les autres revenus, en prévoyant la possibilité de l’adapter au coût de la vie: cette adaptation est l’indexation.
Le loyer est-il toujours être indexé?
La règle générale est l’indexation automatique du loyer; l’absence d’indexation est l’exception. Tous les loyers peuvent donc être indexés, pour autant que deux conditions soient réunies:
– le contrat de bail doit avoir été rédigé par écrit. S’il s’agit d’un bail verbal, l’indexation du loyer n’est pas automatique: le bailleur, pour pouvoir indexer le montant du loyer, devra prouver que le locataire avait marqué son accord sur le principe, ce qui sera difficile à réaliser, principalement en raison de l’absence d’écrit. Cette règle ne vaut toutefois que pour les contrats conclus à partir du 31 mai 1997.
– le contrat de bail ne doit pas avoir exclu l’indexation. Le bailleur et le locataire peuvent décider d’exclure la possibilité d’indexer le montant du loyer. Dans ce cas, les règles d’indexation ne pourront évidemment pas s’appliquer.
Le contrat de bail peut cependant prévoir qu’il n’y aura pas d’indexation: dans ce cas, elle ne pourra évidemment pas être appliquée.
Quand le loyer peut-il être indexé ?
Le loyer ne peut être indexé qu’une fois par an, à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail.
Le bailleur doit vérifier si les conditions d’indexation sont bien réunies; c’est lui qui doit demander à son locataire de payer le montant du nouveau loyer indexé. L’indexation n’est donc pas automatique.
Si la bailleur oublie de demander l’indexation à la date anniversaire du bail, il pourra le faire plus tard, mais, le locataire ne sera obligé de payer le loyer indexé que pour les mensualités futures, et pour les trois mois qui précèdent la demande d’indexation. Cette règle a été imposée pour inciter es bailleurs à être plus diligents, et pour éviter au locataire une trop grosse accumulation d’arriérés d’indexation de loyer.
Par contre, si le locataire refuse de payer le montant de l’indexation, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour demander en justice le montant de l’indexation. Après ce délai, il y aura prescription.
Comment calculer l’indexation ?
L’indexation est une simple règle mathématique proportionnelle (La règle de trois), calculée sur base des fluctuations de l’indice-santé. La formule est la suivante:
(Loyer de base x nouvel indice) : indice de base
Loyer de base = loyer fixé au moment de la conclusion du bail (sans tenir compte des frais et charges)
Nouvel indice = indice-santé du mois qui précède la date anniversaire du contrat de bail
Indice de base = indice-santé du mois précédant le mois de la conclusion du bail.
LA GARANTIE LOCATIVE
La garantie locative sert à garantir le propriétaire pour les dégâts locatifs que le locataire causerait aux lieux loués. Elle est remise par le locataire, sera maintenue pendant la durée du bail, et sera restituée au locataire à sa sortie des lieux, pour autant qu’il ait rempli ses obligations.
Formes de garanties locatives
Lorsqu’une garantie locative est prévue dans le contrat de bail, elle peut prendre trois formes. Le choix entre l’une de ces formes appartient au locataire. Il peut s’agir :
– soit une garantie payée en une seule fois sur un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une banque. Cette garantie ne peut alors excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer.
– soit une garantie bancaire qui permet au locataire de constituer progressivement la garantie. Il s’engage alors à reconstituer totalement cette garantie par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans. La garantie équivaut à trois mois de loyer maximum. L’institution bancaire devra être celle auprès de laquelle le locataire dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel soit versés ses revenus professionnels ou de remplacement.
– soit une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. Dans ce cas, c’est le CPAS lui-même qui effectue la demande auprès de l’institution financière qui l’accorde au profit du bailleur.
Vente de l’immeuble loué
Le nouveau propriétaire doit respecter les droits et les obligations de l’ancien propriétaire, à l’égard du locataire de l’immeuble. C’est donc l’acquéreur qui devra bénéficier de la garantie versée au vendeur, et qui devra en rendre compte à l’acquéreur.
Le transfert de la garantie à l’acquéreur se fera généralement le jour de la signature de l’acte notarié. L’acquéreur et le vendeur doivent régler ensemble les modalités de transfert; souvent, dans le cadre des services qu’il rend volontiers à sa clientèle, le notaire se proposera de s’en occuper.
S’il s’agit d’une garantie bancaire ou d’un compte bloqué, il suffira de notifier à l’institution financière l’accord du vendeur, et d’indiquer le nom du nouveau propriétaire. S’il s’agit d’une garantie versée en espèces, le vendeur devra la remettre à l’acquéreur: le transfert pourrait éventuellement s’opérer par prélèvement sur le prix remis au vendeur.
L’acquéreur devra cependant être très attentif à l’obligation de blocage de la garantie sur un compte bancaire: si le vendeur a conservé les sommes en espèces, le locataire pourra demander les intérêts: à qui? au vendeur ou à l’acquéreur?
Pour éviter toute discussion, il vaut mieux tout prévoir dans le compromis de vente. Il est donc prudent de mentionner dans le compromis la situation locative précise, avec les modalités relatives aux garanties versées.
ETAT DE L’IMMEUBLE LOUE – ETAT DES LIEUX
Le bailleur doit laisser au locataire un logement qui lui permette de s’en servir suivant l’usage auquel il est destiné. Il devra donc y effectuer toutes les réparations nécessaires. Le locataire devra entretenir le logement en bon état, et devra supporter les petites réparations relatives à l’entretien normal du logement.
Au moment de la conclusion du bail, le propriétaire doit veiller à ce que le logement réponde aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Cela ne signifie pas que l’immeuble soit équipé des installations les plus modernes, mais, il doit être sûr et décent, et ne pas être dangereux ou ne pas être atteint de vices qui pourraient nuire à la santé des occupants. Dans cette optique, la région bruxelloise a également décidé d’imposer le placement de détecteurs de fumée.
Si le propriétaire n’effectue pas les réparations nécessaires pour maintenir l’immeuble dans cet état, le locataire pourra le faire lui-même dans le cadre d’un contrat de rénovation qu’il conclura avec le propriétaire.
A la fin du bail, le locataire devra restituer l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouvait au début du bail. Les deux parties auront intérêt à pouvoir conserver la preuve de ce que l’immeuble était en bon ou en mauvais état au moment de la conclusion du bail. Ils pourront l’un et l’autre demander que soit dressé un état des lieux : il s’agit d’un document qui contient la description détaillée de l’état dans lequel se trouve le logement au début ou à la fin du bail.
CERTIFICAT PEB
Le locataire doit également disposer d’un Certificat de performance énergétique au moment de la signature du contrat de bail. Celui-ci lui permettra en effet de comparer la performance énergétique des différents biens mis sur le marché.
En région wallonne, depuis le 1er juin 2011, le certificat de performance énergétique est également obligatoire pour la location des bâtiments résidentiels. Au-delà des copies de ce certificat à disposition des candidats locataires, celui finalement choisi devra disposer d’une copie au plus tard au moment de la signature du contrat de bail.
Ledit contrat doit aussi indiquer la classe énergétique ainsi que l’émission en CO2.
Source : www.notaire.be
